Pri odabiru kuće morate uzeti u obzir mnoge čimbenike. Prvo morate odrediti cijenu koju možete kupiti po razumnoj cijeni. Postoje i brojni čimbenici i uvjeti koje možete zatražiti, ali iznos koji se može tolerirati u ovom slučaju ovisit će o cijeni koju tražite i uvjetima prodaje kuće. Budite spremni za pregovarački stol jer vaša početna ponuda možda neće biti prihvaćena. Nastavite čitati o svemu ovome detaljnije.
Korak
1. dio od 4: Prije nego započnete - Rad s nekretninskom tvrtkom vs vlastiti vlastiti
Korak 1. Dobijte odobrenje
Prije nego počnete tražiti stan, zatražite odobrenje od banke ili financijske institucije za hipotekarni zajam. Ne čekajte dok ne pronađete željeni dom jer biste nakon pokušaja mogli dobiti loše vijesti.
- Tijekom ovog procesa sjest ćete s financijskom institucijom i razgovarati o svojim financijskim podacima. Zapravo se nećete prijaviti za pravu hipoteku, ali znat ćete što možete očekivati kad za to dođe vrijeme.
- Ovaj ugovor može vam dati bolju predodžbu o rasponu cijena kuće koju si možete priuštiti.
- Prolazak kroz ovaj proces također će vam pomoći da uvjerite prodavatelja jer ovaj proces pokazuje koliko ste ozbiljni.
Korak 2. Upoznajte prednosti rada s tvrtkom za nekretnine
Općenito, rad s tvrtkom za nekretnine pri kupnji kuće lakši je od pokušaja da to učinite sami. Kao profesionalci, agenti za nekretnine znaju što učiniti i mogu vas provesti kroz postupak pretraživanja i nadmetanja. Morat ćete platiti dodatnu naknadu, ali većina kupaca smatra da se trošak isplati.
- Agenti za nekretnine uvijek sa sobom nose standardne obrasce i kao profesionalci brinu se da se ti obrasci ažuriraju u skladu s najnovijim i revidiranim zakonima. Ovi obrasci dostupni su vam kada koristite usluge agenta za nekretnine.
- Zakoni o povjerljivosti koje se prodavači moraju pridržavati mogu se također osigurati da se mogu ispuniti uz pomoć vašeg agenta za nekretnine.
Korak 3. Upoznajte prednosti i nedostatke vlastitog rada
Ako ste dovoljno upućeni da možete kupiti kuću bez pomoći stručnjaka, moći ćete uštedjeti još više novca. Nažalost, veća je vjerojatnost da ćete pogriješiti i suočiti se s većim poteškoćama. Također, neki prodavači možda ne bi željeli poslovati s vama bez usluga agenta za nekretnine.
Čak i ako ne radite s agentom za nekretnine, razmislite o tome da angažirate odvjetnika koji će sklopiti pošten ugovor kada za to dođe vrijeme
Korak 4. Razmislite o angažiranju procjenitelja i kućnih inspektora
Nakon što pronađete dom za koji želite licitirati, napravite vlastiti pregled i razmislite o tome da zatražite pomoć od profesionalnog kućnog inspektora. Inspektor može imati pronicljivije oči od vaših. Također biste trebali unajmiti procjenitelja koji može pogledati kuću i dati vam ideju o cijeni.
- Detaljna inspekcija uključivat će pregled imovine, temelja i krova. Također je potrebno provesti kontrolu štetočina.
- U ugovoru morate navesti da su sve ponude "podložne promjenama u odnosu na procijenjenu vrijednost koju je ocijenio kućni procjenitelj sa strane kupca ili u ravnoteži s kupoprodajnom cijenom kuće". To znači da biste trebali nastaviti s ponudom samo ako vam procjenitelj kaže da ćete doista dobiti dom vrijedan vašeg novca.
Dio 2 od 4: Određivanje pravog iznosa
Korak 1. Koristite usporednu analizu tržišta (CMA)
CMA pruža matematički način procjene "stvarne" cijene nekretnine. CMA klasificira nekretnine prema osnovnim karakteristikama, uključujući površinu zemljišta, broj spavaćih soba i broj kupaonica, te ih uspoređuje s drugim kućama sa sličnim karakteristikama koje se nalaze u susjedstvu.
- Kuće u usporedbi s CMA -om su kuće koje su trenutno na prodaju ili su nedavno prodane.
- Uočite razliku između prodanih cijena i navedenih cijena. Navedena cijena je cijena koju prodavatelj traži, ali prodajna cijena je cijena koju je kupac stvarno platio.
- Za procjenu svoje ponude koristite CMA. Saznajte o vanjskim granicama raspona cijena gledajući uspone i padove CMA -e. Izračunajte prosječnu prodajnu cijenu i odredite treba li cijenu kuće u koju gledate imati veću ili nižu cijenu na temelju veličine, smještaja i lokacije u usporedbi s drugim kućama u CMA -i.
Korak 2. Obratite pozornost na posebne značajke
Postoje i značajke kuće koje možda nisu navedene u službenom oglasu, ali se i dalje smatraju vrijednima. Na primjer, ako su sve kupaonice u kući nedavno potpuno renovirane, možete se odmoriti znajući da vam u bliskoj budućnosti neće biti potrebno popravljati ove prostorije, pa možete uštedjeti novac.
Ako dovoljno istražite, obično možete dobiti uvid u cijene ovih različitih značajki. Pretražujte na internetu oglase na internetu uspoređujući slične kuće na području i zemljištu, bez traženja posebnih značajki u tim domovima. Također možete razgovarati sa svojim agentom za nekretnine (ako odlučite unajmiti agenta) kako biste stekli uvid u vrijednost ovih značajki
Korak 3. Upoznajte trendove na tržištu
Vaše će područje biti ispod tržišta kupca ili prodavatelja, a razlika između njih može utjecati na to koliko nisko možete ponuditi.
- Na tržištu kupaca možete ostvariti bolje popuste. Na prodavačevom tržištu teško je pronaći dobre popuste.
-
Razmislite o pričama koje čujete o prodaji kuća u vašem području.
- Ako čujete priče o kupcima koji daju desetak ponuda prije nego što se njihova ponuda prihvati ili priče o kućama koje dobivaju desetke ponuda, onda ste vjerojatno na tržištu prodavatelja.
- Ako čujete priče o kupcima koji dobivaju sjajne ponude za kuće koje su već duže vrijeme na tržištu, kupcima koji imaju veliki izbor stanova unutar svojih proračunskih raspona ili kupcima koji su uspjeli natjerati prodavače da poprave svoje kuće u velikim količinama, onda ste vjerojatno na tržištu kupaca.
- Ove vrste priča možda nisu najprecizniji način za utvrđivanje stanja na tržištu, ali vam ipak mogu dati osnovnu ideju.
Korak 4. Shvatite konkurenciju
Morate uzeti u obzir konkurenciju između kupaca i prodavača. Općenito je pravilo, ako u vašem CMA -u ima mnogo kuća i nekretnina, tada prodavatelj ima bolju konkurenciju, što znači da ste na tržištu kupaca.
Trebali biste razmotriti koliki je prosječni broj domova u istom području trenutno na prodaju na tržištu prije nego što možete utvrditi je li CMA popunjena imovinom ili nije
3. dio od 4: Formiranje formalne ponude
Korak 1. Provjerite kuću
Možda ste imali posao kućnog procjenitelja, ali ipak biste trebali obaviti vlastiti završni pregled prije nego što licitirate za kuću. Procjeniteljevo oko može vidjeti nešto što vi ne vidite, ali ponekad se ista stvar može dogoditi u obrnutoj situaciji: vaše oko može primijetiti detalj koji oko procjenitelja ne vidi.
Kad sami obavite pregled, isprobajte svaki uređaj koji ćete dobiti s kućom i provjerite sve slavine i sudopere kako biste bili sigurni da nema propuštanja
Korak 2. Pregledajte lokalne i pokrajinske zakone koji se odnose na stambene ugovore
Iako su mnogi lokalni i pokrajinski zakoni koji se odnose na ugovore prilično slični, u stvarnosti se ti zakoni mogu razlikovati, pa je vrlo važno da pregledate ove zakone kako biste bili svjesni svojih obveza i prava tijekom procesa kupnje i prodaje.
Ako imate bilo kakvih nedoumica ili pitanja, obratite se odvjetniku ili drugom pravnom stručnjaku u svom području stanovanja
Korak 3. Pripremite pismenu ponudu
Usmeni pristanak nije obvezujući. Morate pripremiti stvarni pisani ugovor da biste dali formalnu ponudu za kuću.
Korak 4. Shvatite što bi trebalo biti u ponudi
Ponuda uključuje više informacija nego samo cijenu koju ste spremni platiti za kuću. Svaki od ovih dodatnih odjeljaka mora biti opisan u dokumentaciji ponude:
- Pravna adresa i opis nekretnine
- Ponuđena prodajna cijena
- Posebne okolnosti (gotovinsko plaćanje određenog iznosa, doprinos prodavatelja u transakcijskim troškovima, kućno jamstvo u slučaju oštećenja itd.)
- Obećanje prodavatelja da će dati jasno jamstvo
- Ciljani datum transakcije
- Iznos novčanog depozita koji prati ponudu
- Kako prilagoditi poreze na nekretnine, najamninu, račune za gorivo, vodu i struju između prodavatelja i kupca
- Izjava o uplati police osiguranja i inspekciji
- Ostali zahtjevi specifični za vašu pokrajinu
- Izjava koja vam kao kupcu omogućuje da izvršite završni pregled prije konačne transakcije
- Rok za podnošenje ponuda
- Vezivno stanje
Korak 5. Navedite ovo obvezujuće stanje
U tom kontekstu obvezujući uvjeti znače uvjete koje morate ispuniti da biste mogli kupiti kuću na temelju prethodno navedenih uvjeta. Ova obveza mora biti jasno navedena u ugovoru.
- Jedna od općih obveza je da kupac mora moći dobiti posebne financijske izvore od banaka ili drugih kreditnih institucija. Ako se zajam ne može dobiti, kupac neće biti vezan ugovorom.
- Druga obvezujuća okolnost koja se također često nalazi je izvještaj o zadovoljstvu koji je inspektor kuće dostavio u roku od x dana (10 dana, 14 dana itd.) Nakon prihvaćanja ponude. Nakon tog roka, ako kao potencijalni kupac niste zadovoljni izvješćem inspektora, ugovor se može otkazati.
Korak 6. Pripremite sigurnosni polog
Ovdje to znači gotovinsko plaćanje koje se daje zajedno s vašom ponudom kako biste pokazali svoje dobre namjere i poštenje pri kupnji kuće. Ako surađujete s agentom za nekretnine, ured će obično držati taj novac tijekom trajanja pregovora.
- Ako se uz ovaj sigurnosni polog ne podnese ponuda, prodavatelj može sumnjati u vašu ozbiljnost.
- Sve dok možete objasniti što će se dogoditi s novcem ako transakcija ne uspije, ne morate brinuti o gubitku novca. Ako se transakcija konačno dogodi, obično će se ovaj novac smatrati prvim dijelom vašeg depozita.
- Ako ne radite s agentom za nekretnine, morat ćete angažirati odvjetnika koji će zadržati polog.
4. dio od 4: Pregovori
Korak 1. Ojačajte svoju poziciju za pregovaranje
Postoji nekoliko kvaliteta i okolnosti koje možete ispuniti ako želite ojačati ovu poziciju u pregovaranju. Ako nekoj situaciji pristupite sa pozicije snage, veća je vjerojatnost da ćete dobiti više od onoga što želite.
Ako ste kupac gotovine, imate odobrenje za hipoteku ili ne morate prodati postojeću kuću prije nego što možete priuštiti novu, prodavaču ćete izgledati privlačnije
Korak 2. Saznajte zašto se kuća prodaje
Motivacija prodavača može utjecati na proces pregovaranja značajnije nego što biste očekivali. Na primjer, ako prodavač želi brzo prodati svoju kuću, možda će lakše pristati na vaše uvjete i cijenu.
- Imat ćete koristi ako je prodavatelj u procesu razvoda ili promjene posla ili ako se kuća prodaje u sklopu velike prodaje imovine. Također vam može pomoći ako prodavatelj posjeduje drugu kuću, a ona koja je trenutno na prodaju je prazna, što ga opterećuje dodatnim troškovima.
- Pogledajte koliko je dugo kuća na tržištu i je li doživjela pad cijene ili ne. Ako se kuća dugo reklamirala i ako je cijena jednom ili više pala, tada je prodavatelj možda motiviraniji da ubrza prodaju i pronađe nekoga tko će preuzeti vlasništvo nad stanom iz njegovih ruku.
- S druge strane, s prodavačima koji ne žure s prodajom, zbog kratkih rokova ili nedostatka financijskih problema, može biti teže pregovarati.
Korak 3. Pričekajte odgovor prodavatelja
Prodavatelj može prihvatiti prvu ponudu, ali obično daje protuponudu koja može uključivati drugačiju cijenu ili uvjete.
- Pažljivo proučite ove ponude kako biste bili sigurni da razumijete sve razlike. Bilo bi korisno ako biste se u ovom procesu mogli posavjetovati s agentom za nekretnine ili odvjetnikom.
- Prodavatelj i kupac mogu nastaviti međusobne pregovore, čineći protuponudu drugom. Taj će proces obično završiti kada obje strane postignu dogovor ili jedna od strana odluči da se rat nadmetanja treba završiti i on napusti pregovarački proces.
Korak 4. Prihvatite, odbijte ili podnesite drugu protuponudu
Lopta je sada u vašim rukama. Ponudu prodavatelja možete prihvatiti ili je u potpunosti odbiti. Ako mislite da ima još prostora za dodatne pregovore, možete napraviti i vlastitu protuponudu.
- Kad primite protuponudu, slobodni ste okončati pregovore ako to želite. U ovoj fazi ne bi trebalo biti nikakvih pravnih problema, ali i dalje možete provjeriti kod nekretnine ili odvjetnika ako niste sigurni.
- Morate unaprijed odrediti maksimalnu cijenu koju ste spremni platiti i slijediti ovu brojku. Nakon što pregovori postignu tu cijenu, ako je prodavatelj ne može prihvatiti, napustite pregovarački proces.
Korak 5. Znajte trebate li i kada otkazati svoju ponudu
U većini slučajeva možete otkazati svoju ponudu tijekom pregovaračkog procesa, ako izgleda da će proces završiti ili se vaše okolnosti iznenada promijene. Neke pokrajine mogu imati zakone koji reguliraju kada i kako otkazati ponudu, pa za vaše dobro proučite zakone u svojoj pokrajini prije nego što otkažete ponudu.
- U većini slučajeva nećete imati problema s otkazivanjem ponuda sve dok ponuda ne bude prihvaćena. Ponekad čak možete otkazati svoju ponudu sve dok niste obaviješteni o prihvaćanju ponude.
- Prije otkazivanja ponude uvijek se trebate posavjetovati s pravnim stručnjakom ili agentom za nekretnine kako biste bili sigurni da nećete izgubiti sigurnosni polog i da nećete biti tuženi za gubitke koji bi mogli nastati kao posljedica otkazivanja vaše ponude.
