Za većinu pojedinaca ovo je najveća financijska transakcija koju naprave. Stoga je važno donijeti pravu odluku prvi put. Kupnja kuće ponekad može biti dosadna kao i hrpa pravila. Srećom, možete ostvariti svoj san da postanete vlasnik kuće na brz i jednostavan način, pod uvjetom da imate pravo znanje i metode.
Korak
1. dio 4: Financijsko upravljanje
Korak 1. Ojačajte svoj kredit
Što je veći vaš FICO rezultat, koji se kreće od 300 do 850, to je veća kamatna stopa koju zarađujete. Ovo je vrlo važna stvar. Razlika između hipotekarnih kamata od 4,5% i hipotekarnih kamata od 5% može značiti "deset tisuća dolara" tijekom trajanja kredita.
Zatražite besplatnu kopiju svog kreditnog izvješća kako biste vidjeli što zajmodavci vide u vašoj kreditnoj povijesti. Platite kreditnom karticom i riješite sve kreditne probleme
Korak 2. Zatražite prethodno odobrenje kako biste dobili iznos koji možete platiti
Prijavite se više zajmodavaca u roku od dva tjedna kako čekovi ne bi ugrozili vaše kreditno izvješće. Učinite to "prije" kontaktiranja agenta za nekretnine kako biste imali povjerenja u svoje sposobnosti, a ne biste pali u nesreću s domom koji si ne možete priuštiti.
- Prodavatelj "ugađa" kupcu koji je dobio prethodno odobrenje. Kupci koji su dobili početno odobrenje gotovo uvijek dobivaju zeleno svjetlo od vjerovnika, što znači da je samo mali rizik otkazivanja posla.
- Nemojte stjecati predkvalifikaciju, a ne prethodno odobrenje. Dvije su stvari različite. Prethodno odobrenje znači da se zajmodavci obično spremaju odobriti vam kredit nakon pregleda vaših financijskih izvještaja. Početna kvalifikacija jednostavno znači da zajmodavac "procjenjuje" ono što možete posuditi. To ne znači da ćete dobiti kredit.
Korak 3. Prodajte svoju hipoteku
Čekajte - zašto biste trebali prodati hipoteku prije nego što se odlučite za kupnju kuće? Nije li ovo potpuno suprotno? Nije nužno. Prodaja hipoteke prije nego što se odlučite za kupnju kuće može biti isplativa iz jednog od glavnih razloga:
- Znat ćete točno koliko novca možete posuditi “prije” kupovine kuće. Mnogi ljudi imaju emocionalnu vezanost za određeni dom, ali ne mogu ga posjedovati. Mučili su se pronaći hipoteku koja bi mogla pokriti cijenu kuće. Ranije pronaći hipoteku i drugu kuću manje je primamljivo, ali je dvostruko pametno. Uskoro ćete moći reći je li kuća u rasponu cijena ili nije.
- Razmislite o vrsti kapara koje možete priuštiti. Ovo postaje dio vašeg izračuna hipoteke, iako vam ne treba točan izračun kada prodajete hipoteku. Imajte opću ideju. O ovome će biti više riječi u ovom članku.
- Pretražite i pronađite usporedbe koje zajmodavci koriste za određivanje vaših kvalifikacija za zajam. Usporedba koja se često koristi je "28 i 36". To znači da 28% vašeg bruto prihoda (prije nego što platite porez) mora pokriti troškove kuće koju planirate kupiti (uključujući hipotekarna načela i kamate, kao što su stambeni porezi i osiguranje). Kreditna plaćanja svakog mjeseca, u kombinaciji s novčanim izdacima, ne smiju prelaziti 36% vašeg bruto prihoda. Pronađite postotak vašeg bruto mjesečnog prihoda (28% i 36% od 3750 USD = 1050 USD i 1350 USD, respektivno). Vaša mjesečna plaćanja nepodmirenog kredita ne mogu premašiti razliku između (300 USD) ili vam neće biti odobreno.
Korak 4. Ako ispunjavate uvjete, prvo provjerite programe dostupne kupcima
Neki često nude niže predujmove. Nudi ga nekoliko državnih i lokalnih vlasti. Možda ćete moći pristupiti i do 10.000 USD iz 401 (k) ili Roth IRA -e bez kazne. Za informacije o zajmu predmetne imovine obratite se svom brokeru ili zaposleniku u ljudskim resursima.
Korak 5. Govorite i unajmite odvjetnika (izborno)
Ako tražite jednostavan i jednostavan postupak kupnje kuće, onda vam je vjerojatno potreban samo nekretnina, notar i možda hipotekarni posrednik. Ali još jednom se morate sjetiti, kada sve može teći glatko prema očekivanjima. Unajmite poštenog, uglednog i (relativno) jeftinog odvjetnika ako:
- Odvjetnička naknada dio je proračuna koji trošite u usporedbi s ukupnim iznosom koji potrošite na svoj dom.
- Kuća koju ste kupili nalazi se pod ovrhom ili sudskim sporom, što znači da je raspodijeljena kao dio imovine umrlog pojedinca.
- Sumnjate da prodavač možda pokušava lako raskinuti dogovor ili mu ne vjerujete.
- Vaša država zahtijeva odvjetnika da prekine proces kupnje kuće. Šest država trenutno zahtijeva prisutnost odvjetnika. Obratite se stambenoj komisiji svoje države kako biste saznali je li to uobičajen proces u vašoj državi.
2. dio od 4: Kupnja kuće
Korak 1. Pronađite dobrog agenta za nekretnine koji će vas zastupati u procesu pretraživanja i pregovaranja
Agenti za nekretnine moraju biti: ljubazni, otvoreni, privlačni, mirni, samouvjereni i kvalificirani. Saznajte više o agencijskim cijenama, metodama, iskustvu i obuci. Potražite nekretnine koje žive u tom području, rade puno radno vrijeme, uspješne su u procesu kupnje nekoliko nekretnina svake godine i imaju dobru reputaciju.
- Nekretnine općenito rade za prodavače, ali to nije loše. Posao nekretnine je povezivanje pojedinaca koji žele kupiti i prodati određenu kuću. Stoga nekretnina ima interes prodati kuću. Dobar agent za nekretnine iskoristit će svoje iskustvo da proda "pravi" dom "pravom" kupcu - to ste vi.
- Kad nađete nekretnine, navedite sve detalje kada opisujete dom koji želite - broj kupaonica i spavaćih soba, garažu koja se povezuje s unutrašnjošću kuće, prazno zemljište i sve ostalo važno, poput dobre rasvjete ili veličine vrt za djecu. dijete.
Korak 2. Registrirajte se u MLS standby uslugu za traženje nekretnina u vašem susjedstvu
Usluga višestrukog unosa dat će vam ideju o tržišnom udjelu u rasponu cijena koji očekujete. To može učiniti i vaš agent.
Ako se registrirate preko agenta za nekretnine, ovo je loš način da kontaktirate registriranog agenta kako biste osobno vidjeli kuću. Ne tražite od agenata da to učine osim ako ih ne planirate imati u svoje ime - neće im biti plaćeno sve dok klijent ne kupi kuću, a nepravedno je od njih tražiti da rade neplaćeno, znajući da ih nećete koristiti za kupi svoj dom
Korak 3. Počnite tražiti kuće koje su unutar vašeg proračuna
Zamolite nekretnine da počnu s radom, ali im recite koji budžet imate. Opće pravilo ovdje je da kuću možete kupiti za 2,5 puta veću godišnju plaću. Na primjer, ako je vaš godišnji iznos plaće 85.000 USD, možete izdvojiti minimalnu hipoteku od 210.000 USD, a možda i veći iznos.
Upotrijebite mrežni kalkulator hipoteka da biste počeli smanjivati brojeve i sjetiti se prošlih kupovina hipoteke. Imajte na umu taj broj dok se pripremate za pronalazak svog novog doma iz snova
Korak 4. Počnite razmišljati o tome tražite li zaista kuću
Možda već sumnjate, ali detaljno se informirajte o svojim financijama. Vi i vaša obitelj morate pažljivo razmotriti nekoliko stvari:
- Što vama i vašoj obitelji trebate u sljedećih nekoliko godina? Možda ste trenutno samo muž i žena, no postoje li planovi za djecu? Kuća koja je prikladna i udobna samo za dvije osobe bit će manje udobna za tri ili četiri osobe.
- Koju prodaju želite ostvariti? Drugim riječima, koji su vam prioriteti? Iako vjerujemo da je kupnja kuće dobra stvar, često smo žestoko mučenje kada smo prisiljeni na kompromis. Jeste li zabrinuti zbog ugodnih susjeda i dobrih škola u velikim okućnicama? Trebate li veliku, upotrebljivu kuhinju umjesto velike, luksuzne spavaće sobe? Što ćete žrtvovati kad dođe vrijeme krize?
- Očekujete li da će se vaši prihodi povećati u sljedećih nekoliko godina? Ako se vaš prihod povećao za 3% u posljednjih nekoliko godina i imate siguran posao u ugodnoj industriji, vjerojatno možete biti sigurni da je kupovina skupe, ali ipak razumne hipoteke moguća. Većina kupaca kupuje kuće po relativno visokim cijenama, a zatim se u roku od godinu ili dvije razviju u hipoteke.
Korak 5. Odredite okruženje u kojem želite živjeti
Potražite dostupne kuće u susjedstvu u kojem živite. Pogledajte cijene, dizajn kuća, blizinu kupovine, domove i ostale pogodnosti. Čitajte reklamne panoe, ako ih ima, i razgovarajte s mještanima. Pogledajte kuću i okolinu te uvjete u blizini kuće kako biste bili sigurni da nećete kupiti kuću koja vam samo svjetluca u očima.
Područje oko lokacije vašeg doma ponekad je veliko razmatranje u usporedbi sa stanjem same kuće, jer će to utjecati na prodajnu vrijednost vašeg doma ako ćete ga preprodati. Kupnja prikladnog doma višeg od dobrog susjedstva može biti dobra investicija, a omogućavanje identifikacije i pridruživanja zajednici-u kojoj mnogi pojedinci žele živjeti-može vas navesti da ponudite kupnju nekretnine po razumnoj cijeni
Korak 6. Idite na neke kućne predstave da biste izmjerili tržišni udio i vidjeli što želite
Obratite pozornost na cjelokupnu sliku, broj spavaćih soba i kupaonica, kuhinjske objekte i spremište. Posjetite nekretnine koje vam doista upadaju u oči u različito vrijeme kako biste provjerili ima li prometnih gužvi, dostupnosti parkiranja, razine buke i aktivnosti u tijeku. Mirni susjedi za vrijeme ručka znaju biti bučni za vrijeme užurbanosti, a to nikad ne znate ako ih posjetite samo jednom.
Korak 7. Pogledajte usporedbu kuća oko vaše kuće
Ako niste sigurni u cijenu kuće, upotrijebite lokalnog procjenitelja da ocijenite svoj dom, koji će također pogledati usporedbe. Prilikom ocjenjivanja doma, procjenitelj će uspoređivati domove u područjima koja imaju iste značajke, veličine. Ako je vaš dom skuplji od drugih domova, ili procjenitelj kuću nalazi u drugom području ili dalje 1⁄2 milja (0,8 km), oprez! Nikada ne kupujte najskuplju kuću u susjedstvu. Banke mogu osujetiti financiranje kuće, a možda nikada nećete vidjeti cijene svojih kuća u skladu s tim. Ako si to možete priuštiti, kupite nešto skuplju kuću u svom susjedstvu - jer se okolne kuće prodaju po višoj cijeni od onoga što plaćate, vrijednost vašeg doma će se povećati.
3. dio od 4: Davanje ponude
Korak 1. Ako je moguće, prilagodite svoju ponudu uvjetima prodavatelja
Nije lako, a često je i nemoguće, ali bezopasno je pokušati napraviti najveću kupovinu u svom životu. Evo nekoliko stvari koje morate imati na umu u svojoj ponudi:
- Što prodavatelj pruža s obzirom na financijske izglede? Jesu li u potrebi ili čekaju gotovinu? Prodavači kojima nedostaje gotovine s zadovoljstvom će prihvatiti ponude za smanjenje date cijene.
- Koliko je dugo kuća prodana? Kuće koje su se dugo prodavale mogu se pregovarati po nižoj vrijednosti.
- Jesu li kupili drugu kuću? Ako prodavatelj trenutno ne živi u kući koju prodaje, bit će mnogo lakše licitirati po nižoj cijeni nego što možete zamisliti.
Korak 2. Prilikom davanja ponude pogledajte usporedbe cijena
Imaju li i obližnje kuće sličnu cijenu ("ponuđena cijena") i što tamo prodaju? Ako se kuće u tom području redovito prodaju za oko 5% ispod tražene cijene, razmislite o davanju ponude koja se kreće od 8% do 10% ispod tražene cijene.
Korak 3. Izračunajte troškove za svoj dom
Uzmite u obzir godišnji stambeni porez i vrijednost osiguranja u vašem području te prosječnu cijenu kuće koju pokušavate kupiti. Također razmislite koliko novca očekujete da ćete isplatiti. (To se kreće u različitim iznosima koji se obično kreću od 3 do 6 posto novca koji posuđujete. Kreditne institucije često nude niže stope otplate svojim članovima.) Unesite ukupni iznos na hipotekarni kalkulator (možete ga pronaći na internetu ili sami izraditi.) Ako je rezultat iznad 28% vašeg bruto prihoda (ili koriste li zajmodavci nizak postotak u vašoj situaciji), teško ćete dobiti hipoteku.
Odredite trebate li prodati svoju staru kuću da biste dobili novu. Ako je potrebno, kupnja nove kuće uvelike ovisi o prodaji stare kuće. Ovisna ponuda nosi veći rizik i manje je očekivana od strane prodavatelja, jer se prodaja ne može dovršiti dok se ne proda stara kuća kupca. Prvi put ćete svoj stari dom možda htjeti staviti na burzu
Korak 4. Ako zaista želite kuću, budite spremni dati ponudu iznad tražene cijene
Tržišna dostupnost i potražnja obično su prisilni. Ako se mnogi pojedinci natječu za mali broj domova, budite spremni ponuditi što je više moguće. Neki kupci stanova ne vjeruju da još uvijek držite svoju najveću ponudu, ali lako možete otkriti da možete pobijediti ostale ponude i nikada neće dobiti priliku dati ponudu za vaš dom. Ako želite sebi pružiti najbolje u svom domu koje zaista želite, ponudite visoku ponudu.
Korak 5. Razgovarajte sa svojim nekretnine kad budete spremni podnijeti svoju ponudu
Iako se upute za nadmetanje mogu razlikovati od zemlje do zemlje, obično se dogodi sljedeće: svoju ponudu podnosite posredniku, koji je zatim prezentira predstavniku prodavatelja. Prodavač tada odlučuje prihvatiti, odbiti ili dati suprotnu ponudu.
Uz ponudu unesite predujam. Kad prihvatite ponudu, formalizirate je u papirologiji, što znači da ste ili odlučili kupiti kuću ili izgubiti depozit, osim ako ne dobijete konačno odobrenje hipoteke ili se nešto dogodi tijekom vremena pregleda, što ne možete prihvatiti. Sve dok papire vodi treća strana (obično 30 do 90 dana), vaš vjerovnik prikuplja sredstva za kupnju i odobrava vašu hipoteku
4. dio od 4: Prekid dogovora
Korak 1. Odredite iznos predujma koji vam je potreban da biste postigli dogovor
Kapara predstavlja fer vrijednost ili vlasništvo nad kućom. Novac je također novac koji ne mora podlijegati kamatama. Što više kapara možete priuštiti da napravite ili kupite svoj dom, manje ćete novca morati platiti za plaćanje kuće.
- Očekuje se da ćete osigurati 10-20% dogovorene “vrijednosti” kuće. Imajte na umu da vrijednost kuće može biti veća ili niža od prodajne cijene kuće.” Na primjer, ako imate predujam od 30.000 USD, iskoristili biste ga za predujam za kuću između 300.000 USD (10%) ili 150.000 USD (20%). U proračune često unosite manje iznose, ali ne morate nužno platiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI), što povećava vaše mjesečne troškove, ali se odbija porez.
- Ako ne možete uplatiti 10% -20% predujma na svoj dom, ali imate dobar kredit i stabilan prihod, hipotekarni posrednik može vam pomoći s kombinacijom ili hipotekom FHA. Dakle, uzimate prvu hipoteku do 80% vrijednosti kuće, a drugu hipoteku za ostatak. Čak i ako je druga hipotekarna stopa nešto viša, porezno priznate kamate i kombinirana plaćanja i dalje bi trebala biti niža od prve hipoteke s PMI. Ako kupujete kuću, razmislite o programu Nehemiah kako biste dobili pomoć u vezi s predujmom.
Korak 2. Osigurajte da se konačno odobrenje može procijeniti prikladnom kućnom inspekcijom
Zatražite sljedeće ankete i izvješća: recenzije kuća, zvijezde, termiti, radon, opasni materijali, usponi, poplave, potresi i stope kriminala. (Općenito će vam trebati 7-10 dana da dovršite inspekciju-pobrinite se da vaš agent sve u potpunosti objasni prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora.)
- Troškovi pregleda doma kreću se između 150 i 500 USD, ovisno o području, ali na taj način možete spriječiti pogrešku od 100 000 USD. To se posebno odnosi na domove s ryom, jer želite izbjeći dodatne troškove, poput boje, izolacije od azbesta i plijesan.
- Ako rezultate pregleda koristite za licitiranje cijene kuće, nemojte je pripisivati niti uključivati u ugovor. Institucija zajmodavac zatražit će od vas da dostavite kopiju rezultata vašeg pregleda, što će poništiti njihovu ocjenu procjene.
Korak 3. Odradite potpunu kućnu inspekciju i provjerite je li ugovor ovisan o rezultatima
Pregled kuće važan je dio iskustva pri kupnji kuće. Bez znanja o vrijednosti kuće koja se nudi za profit, kao io njenoj pravoj vrijednosti, to može dovesti do financijske katastrofe. Kupci stanova daju "pretpostavke" kada smišljaju novi proračun za kupnju kuće. Ove procjene mogu biti značajno pogrešne i dovesti obitelj u loš financijski položaj.
Korak 4. Spremite pismo o sporazumu
Pismo o sporazumu obično se sastavlja kod bilježnika i uključuje potpisivanje dokumenata koji se odnose na nekretninu i ugovora o hipoteci. Jedan paket papira uključuje ugovor, ugovor da ste sadašnji vlasnik kuće i vlasništvo, što pokazuje da nitko drugi ne može tužiti niti se boriti protiv toga. Ako i dalje postoje problemi, novac se može izostaviti u pismu sporazuma dok se problem ne riješi, što će se koristiti kao poticaj prodavatelju da brzo riješi problem s ciljem dobivanja svih vlasničkih prava. Ako problem potraje, novac se u ugovornom dokumentu može izdvojiti dok se problem ne riješi, što prodavatelju djeluje kao poticaj da brzo riješi problem i prihvati sve što mu je dato.
Razmislite o tome da koristite svog građanskog odvjetnika za pregled zaključnih dokumenata i svjedočite zatvaranju. Upamtite, nekretnina vam ne može dati pravni savjet. Možda ćete morati potrošiti čak 200 do 400 dolara da platite odvjetnika u kratkom vremenu, ali oni su plaćeni da vas nadziru
Savjeti
- Prije nego što počnete tražiti mogućnosti za kupnju domova, pobrinite se da uštedite nešto novca!
- Pokušajte ne birati na određenom imanju. Dobro je pronaći točno ono što vam treba, ali ako ste emocionalno vezani za dom, platit ćete više od cijene jer imate emocionalnu privrženost. Ugovori su također podložni promjenama. Povećajte želju za preseljenjem kako biste vidjeli drugu kuću; Ne postoji savršen dom u kojem prodavatelj može pružiti ono što želite.
- Nikada ne uzimajte mjerni uređaj i počnite mjeriti prostoriju! Realtorom može dati do znanja da ste emotivno vezani i naplatiti određenu cijenu !!!
Upozorenje
- Prodavač vam neće dopustiti da obavite kućni pregled jer postoji nešto za sakriti - hodajte!
- Trenutno stanje u gospodarstvu je prilično loše, neki pojedinci kažu da je ovo dobro vrijeme za kupnju kuća (cijene kuća su niske), ali drugi pojedinci kažu da je loše vrijeme za ulazak u prodaju kuća. Trenutno se jako preporučuje rasprava i razmatranje svih savjeta prije kupnje kuće.
- Budite oprezni s agentima za nekretnine koji žure prodati nekretninu. Možda su svjesni lošeg događaja, poput pada tržišnog udjela. Pokušajte potražiti ponude koje agenti obično ne pružaju.
