Ljudi imaju razne razloge zbog kojih žele kupiti drugu kuću; neki ljudi mogu poželjeti bijeg tijekom godišnjeg odmora, neki će možda htjeti zaraditi prihod od iznajmljivanja stanova, a drugi će htjeti kupiti kuću koju je potrebno "popraviti" za svoju mirovinu. Ako iz bilo kojeg razloga razmišljate o kupnji drugog doma, trebali biste odvagnuti sve prednosti i nedostatke prije nego što se odlučite za novi hipotekarni zajam.
Korak
1. dio od 3: Odluka je li kupovina prava stvar za vas
Korak 1. Pogledajte tržište koje želite kupiti
Jesu li cijene kuća trenutno jeftine ili skupe? Pokušajte potražiti grafikon prihoda kućanstva prema cijenama kuća i provjerite ima li grad koji tražite visok omjer u odnosu na druge gradove. Imajte na umu da neki gradovi poput New Yorka i San Francisca mogu biti povijesno imuni na slične omjere.
Porazgovarajte s jednim ili više agenata za nekretnine o relativnim cijenama kuća. Čak i ako ne dobijete konačan odgovor (teško je procijeniti je li domaće tržište jeftino ili skupo jer informacije nisu uvijek jasne), možda ćete dobiti naznake o određenim tržištima za gledanje ili čak o kućama koje su dobro se prodaje. Ove su informacije dragocjene
Korak 2. Pretpostavite da svoj drugi dom nećete moći iznajmiti
Je li drugi dom još uvijek sigurna investicija bez najma koji podržava popis troškova? U protivnom, trebali biste ozbiljno dovesti u pitanje odluku o kupnji drugog doma. Previše obitelji kupuje preskupe druge kuće, kladeći se da će ih moći iznajmiti kad ne žive u njima. Kad najam postane neizvodljiv, nemoguć ili daje daleko manje od očekivanog, vlasnici kuća pronalaze samo neuspješno ulaganje.
Korak 3. Navedite moguće troškove
Navedite sve moguće troškove posjedovanja kuće. Možete li sve ove troškove uklopiti u svoj proračun, a da ipak ostavite malo prostora? Da, gradit ćete kapital s drugim domom, ali ako vas ulaganje u drugi dom drži u tijeku svaki mjesec, možda bi vam bilo bolje pričekati dok ne otplatite svoj prvi hipotekarni zajam, na primjer. Evo nekih mogućih troškova koje treba uzeti u obzir:
- Porez na nekretnine. U svakoj zemlji različito; prosječni godišnji porez na nekretnine u Los Angelesu iznosi 1.200 dolara za kuću vrijednu 100 tisuća dolara ili 1,2%. Ako su porezi na nekretnine u gradu za koji razmišljate vrlo visoki, provjerite porez na nekretnine u susjednim gradovima. Možete uštedjeti mnogo novca na porezu na nekretnine jednostavnom kupovinom kuće u gradu u blizini željene lokacije koja nema veliko porezno opterećenje.
- Osnovni računi. To bi trebalo biti mnogo niže ako kuća nije nastanjena veći dio godine, ali to se ne smije zanemariti.
- Troškovi popravka/održavanja. Kuće su živa bića - rastu, stare, potrebna im je pomoć. Uzmite u obzir troškove obnove i redovitih usluga održavanja, poput uređenja okoliša. Dvorište i vrt drugog doma moraju se održavati ako postoji stanar ili ako ste odsutni dio godine. U ljetnim mjesecima divlji korov i nepokošena trava oglašavaju da je to imanje nenaseljeno. U hladnoj klimi, prilazi i šetnice koji nisu očišćeni od snijega poziv su na vandalizam ili krađu.
- Povećano osiguranje. Troškovi osiguranja mogu biti veći jer nekretnina nije useljena nekoliko godina ili zato što je iznajmljena.
- Usluge upravljanja nekretninama. Tvrtka za upravljanje nekretninama trebala bi uzeti u obzir veliki faktor troškova u vašim izračunima, osobito ako kupujete drugu kuću vrlo daleko od svog glavnog prebivališta. Ako iznajmljujete nekretninu, morat ćete dogovoriti da netko pod hitno popravi vašeg stanara. Ako imate osamljenu kuću za odmor, pobrinite se da netko provjeri ima li smrznutih cijevi ili propuštenog krova ili bilo kakvog mogućeg oštećenja doma tijekom vaše odsutnosti.
Korak 4. Nemojte se oslanjati samo na iste porezne olakšice koje biste mogli dobiti za svoj prvi dom
Provjerite s IRS -om (ili DGT -om u Indoneziji) da biste saznali koje će se porezne implikacije primijeniti na druge domove. Za mnoge ljude drugi porez na vlasništvo kuće košta više od poreznog kredita, osobito ako živite u kući dulje od broja dana kada ga iznajmljujete.
Na primjer, ako kuću iznajmljujete na manje od 14 dana, ne morate uključiti taj prihod. Ako živite u kući manje od 14 dana godišnje, vaša se nekretnina smatra poslovnom, a do 25.000 USD godišnje u odbitnim gubicima
Korak 5. Prije nego što počnete tražiti drugi dom, posavjetujte se s CPA -om (javnim računovođom) ili poreznim konzultantom
Javni računovođa ili porezni savjetnik moći će vam dostaviti točne i ažurirane informacije o otpisima poreza, zajmovima, kamatama itd. Na primjer, možda biste mogli procijeniti skuplji hipotekarni zajam s većom kamatom, bez obzira na vašu kreditnu povijest - dobivanje sekundarnih stanova obično košta samo više.
2. dio od 3: Prvi pravi korak
Korak 1. Razmislite najprije o najmu u području gdje namjeravate kupiti
Mnogi ljudi griješe kupujući nekretnine na tržištu na kojem ne znaju ništa i do kojeg im, na kraju, zapravo nije stalo. Čak i ako svoj drugi dom namjeravate koristiti kao ulaganje i iznajmljivati ga, to bi prvenstveno trebalo biti mjesto na kojem možete vidjeti sebe kako tamo živite, čak i samo nekoliko tjedana godišnje. Iznajmite područje barem na neko vrijeme kako biste bili sigurni da vam je ugodno živjeti tamo.
Korak 2. Razgovarajte s mještanima i budite jedan od njih
Saznajte što vole mještani tog kraja; gdje misle da je budućnost tog područja; koliko dugo tamo žive itd. Mještani vam mogu dati dobar uvid u to kako se živi na tom području. Upotrijebite ove podatke kako biste utvrdili postoji li dobra nekretnina za dugoročno ulaganje.
-
Budite i vi lokalni (kad iznajmite trenutak) kako biste mogli istražiti neke od čimbenika koji će povećati vrijednost vašeg potencijalnog doma:
- Udaljenost do dobre škole
- Pouzdane i opsežne mogućnosti prijevoza
- Izbor mjesta za kupovinu
- Udaljenost do bolnice, kao i prisutnost policijske postaje i vatrogasne postrojbe
- Niska stopa kriminala
Korak 3. Pogledajte koliko “compi” koštaju u tom području
Compi ili usporedive cijene kuća trebali bi vam dati dobru predodžbu o tome koliko su kuće na tom području općenito skupe. Možete izravno razgovarati s agentom za nekretnine kako biste dobili podatke o usporedivim cijenama stanova. Ključ usporedivih cijena nekretnina je pogledati prodajnu cijenu, a ne navedenu cijenu. Iskoristite usporedive cijene kuća za grubi vodič - samo zato što se kuća s 4 spavaće sobe i 3 kupaonice u istoj ulici prodala za 575 000 USD (7,6 milijardi rupija) ne znači da i kuća s 4 spavaće sobe i 3 kupaonice ima isto cijena.
Korak 4. Počnite se upoznavati s odgovornostima stanodavca ako ga namjeravate iznajmiti
Ako želite iznajmiti drugu kuću i izgraditi kapital, važno je znati što se od vas očekuje. Nemojte se izlagati prijetnji zakona ako ste lijeni ili neznate - bit ćete kamenovani. Evo samo nekoliko stvari na koje biste trebali početi razmišljati kao potencijalni vlasnik kuće za iznajmljivanje:
- Saznajte kako protjerati stanara ili raskinuti ugovor o najmu.
- Proučite zakone svoje države koji se odnose na sigurnosne depozite, što se može pokriti - čišćenje, neplaćena najamnina, prekomjerna šteta - a ne može se pokriti - nadogradnja namještaja, uobičajena oštećenja, popravci - time.
- Saznajte kako strukturirati zahtjev za najam i proces odabira stanara. Zakoni protiv diskriminacije zakonski zahtijevaju da se pridržavate važećih pravila.
- Znajte svoje dužnosti u vezi s rutinskim popravcima i održavanjem.
- Zaštitite se od odgovornosti za ozljede stanara. Možete biti odgovorni za svaku ozbiljnu nesreću s najmoprimcem za koju je dužan zaštititi se od nje ili je popraviti što je prije moguće.
- Upoznajte popis prava stanara, posebno u pogledu privatnosti. U većini zemalja morate stanaru dati obavijest u roku od 24 sata ako namjeravate popraviti ili pokazati nekretninu, osim u hitnim slučajevima.
Korak 5. Nabavite agenta za nekretnine
Agent za nekretnine, s najmanje 5 godina iskustva u željenom području, bit će vaš savjetnik tijekom cijelog iskustva pri kupnji. Agent za nekretnine pomoći će vam da suzite pretragu kuće dok ne prekrižite sve osim najboljeg. Nakon što ste dovršili kupnju, dobar agent za nekretnine će vas kontaktirati nakon prodaje. To postaje vrlo važno za vlasnike kuća čije je glavno prebivalište jako daleko od njihovog drugog doma.
Dio 3 od 3: Dovršetak Ugovora
Korak 1. Osigurajte financiranje prije nego se odlučite za dom
Dobivanje procjene, a zatim i hipotekarni kredit spreman za korištenje, obavijestit će vas kakvu vrstu kuće možete priuštiti. Budući da će to najvjerojatnije biti hipotekarni zajam broj 2, budite spremni platiti veće kamate i vjerojatno ćete se kvalificirati samo za manji hipotekarni zajam. Nakon što zasigurno saznate ukupni proračun koji ćete dobiti, odvojite novac za predujam.
- Kako bi dobili najbolju drugu hipoteku, zajmodavci će često tražiti omjer duga i prihoda (DTI) ispod 36%. To znači da bi vaš ukupni dug, uključujući i vaš prvi hipotekarni zajam, trebao iznositi samo oko jedne trećine iznosa koji zarađujete svaki mjesec. Na primjer, vlasnik gotovine s prihodom od 7.000 USD (92,5 milijuna rupija) mjesečno i dugom od 2.500 USD (33 milijuna rupija) ima DTI od 35%.
- Budite spremni platiti 20% kupoprodajne cijene. Taj će novac morati dolaziti iz vaše osobne ušteđevine ili iz tekućeg kapitala. Također možete razmisliti o posudbi iz svog životnog osiguranja ili mirovinskog fonda.
Korak 2. Dajte ponudu
Napravite ponudu na drugom domu koji želite. Budite spremni dati nekoliko ponuda koje će na kraju nadmašiti druge prije nego što postignete konačnu ponudu.
Korak 3. Poduzmite korake za početak zaštite svog novog doma
Drugi dom je ulaganje pa ćete se pobrinuti da ga dodatno zaštitite. Evo nekoliko stvari koje možete učiniti kako biste svoju imovinu ažurirali:
- Prije kupnje obavite kućni pregled. Želite biti svjesni svih problema ili nedostataka koje prodavatelj možda nije riješio prije prodaje.
- Nabavite osiguranje vlasništva.
- Osigurajte se od štete (potres, poplava, požar itd.).
Savjeti
- Obratite se agentu za nekretnine u svom području interesa. Pitajte ih o nekretninama za iznajmljivanje u okolici. Također je dobro pitati o lokalnom gospodarstvu jer može imati veliki utjecaj na vrijednost imovine.
- Nema ništa loše u sklapanju prijateljstva s lokalnim policijskim tijelima i susjedima u području gdje planirate kupiti drugu kuću, pogotovo ako nećete često boraviti u kući. Ako vas susjedi poznaju ili su vas upoznali, veća je vjerojatnost da će vam se obratiti ako primijete da nešto nije u redu.
- Pročitajte knjige o tome kako postati vlasnik kuće za iznajmljivanje ako mislite da ćete svoju drugu kuću iznajmiti. Prije iznajmljivanja drugog doma saznajte lokalne i državne propise. Kuće za iznajmljivanje morat će ispuniti sva sigurnosna pravila, uključujući ugrađene alarme za dim i dva izlaza. Takve se stvari mogu činiti malim, ali ako niste vješti, morat ćete platiti stručnjaka za popravke i instalaciju vašeg drugog doma ako ne ispunjava sve sigurnosne zahtjeve i zoniranje.
Upozorenje
- Trebali biste razmotriti dobivanje veće granice osiguranja od štete za drugi dom, čak i ako se ne traži veća granica. Nećete stalno biti u svom drugom domu pa će vam trebati potpuno osiguranje za požar, krađu i druge prirodne događaje, poput poplava i oštećenja vjetra.
- Bilo bi dobro razmisliti o dodavanju dodatnog osiguranja za nepredviđene slučajeve, osobito ako svoju kuću za odmor planirate iznajmljivati nekom drugom.
